តើអ្វីទៅជាសក្តានុពល? ការវាយតម្លៃចំពោះឱកាស(1)

ឥឡូវអ្នកបានធ្វើការវិភាគវាយតម្លៃអចលនៈទ្រព្យដោយប្រើប្រាស់ Rich Dad’s Real Estate EvaluatorTM រួចហើយ អញ្ជឹងអ្នកអាចចាប់ផ្តើមស្វែងរកអ្វីដែលអាចធ្វើឲ្យកើនគុណតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យបានហើយ។  តើកន្លែងណាដែលជាកន្លែង"ឈ្នះ"ឬកើនឡើងនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យសម្រាប់អ្នកក្នុងនាមជាអ្នកទិញនោះ? តើអ្នកអាចបង្កើនចំណូលបានទេ? ទាបជាងចំណាយឬ? តើអ្នកអាចបង្កើនតម្លៃដោយការជុសជុលធម្មតាៗខ្លះបានទេ? តើអ្នកអាចសង់ឯកតាបន្ថែមទៀតនៅលើអចលនទ្រព្យបានទេ? នេះជាកន្លែងដែលអ្នកអាចបង្កើតការឆ្នៃប្រឌិត។ តើអ្នកអាចបង្កើនប្រសិទ្ធភាពទ្រព្យសម្បត្តិនេះបានយ៉ាងដូចម្តេច? ប្រសិនបើអ្នកមានចម្លើយខ្លះអ្នកអាចមានឱកាសក្នុងការបង្កើត។

ចូរប្រើប្រាស់បញ្ជីនេះដើម្បីធ្វើការវាយតម្លៃពីសក្តានុពលនៃឱកាសដោយសំដៅទៅលើការពន្យល់ខាងក្រោមសម្រាប់ព័ត៌មានបន្ថែម។ វាយតម្លៃឱកាសនីមួយៗនិងអ្វីផ្សេងទៀតដែលអ្នកអាចគិត ថាតើវានឹងមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមាន អវិជ្ជមានឬអព្យាក្រឹតទៅលើសាច់ប្រាក់វិលត្រឡប់ពីអចលនទ្រព្យ។ សញ្ញាវិជ្ជាមានជាច្រើនត្រួតពិនិត្យចំនុចជាច្រើន និងល្អប្រសើរផង។ ក្នុងករណីខ្លះ អ្នកនឹងចង់គណនាចំនួនពិតជាក់ស្តែង និងហើយដាក់វាទៅក្នុងការវិភាគឡើងវិញដើម្បីមើលថាតើឱកាសនោះមានតម្លៃខាងហិរញ្ញវត្ថុដែរឬទេ។ 

ចំណាំចំនុចសំខាន់: ដោះស្រាយបញ្ហា

គន្លឹះមួយក្នុងចំនោមគន្លឹះជាច្រើនក្នុងការបង្កើនគុណតម្លៃនូវរាល់អចលនទ្រព្យ គី ស្វែងរកបញ្ហានៃអចលនទ្រព្យ ហើយដោះស្រាយវា។ ឩទាហរណ៍៖ បើមានអត្រាតំបន់ទំនេរ(vacancy rate)ក្នុងកម្រិតខ្ពស់(មានន័យថាកន្លែងខ្លះៗនៃអចលនទ្រព្យយើងមិនបានផ្តល់ចំណូលដល់យើង) តើអ្នកអាចកាត់បន្ថយវាបានដោយរបៀបណា? រឿងនេះហើយបានជាគ្មាននរណាចង់ប៉ះពាល់អចលនទ្រព្យបែបនេះ ព្រោះត្រូវកែខៃបញ្ហានេះ។

បញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ

Income |ចំណូល។ តើអាចតំឡើងថ្លៃជួលបានទេ? តើអាចធ្វើឲ្យអត្រានៃតំបន់ទំនេរមានកម្រិតទាបបានទេ? តើអាចមានចំណូលផ្សេងទៀតពីទីតាំងអចលនទ្រព្យហ្នឹងបន្ថែមបានទេ(ឩ, សេវាកម្មបោកគក់.......)?   តើមានកន្លែងកម្សាន្តឬកន្លែងប្រជុំដែលអាចជួលទេ? តើយ៉ាងម៉េចដែរបើអ្នកបន្ថែមកុំព្យួទ័រ4-5គ្រឿងសម្រាប់ជួល ឬសម្រាប់ដាក់បម្រើសេវាកម្មអ៊ីធឺណែតនោះ? តើអ្នកអាចបង្កើនចំណូលពីអចលនទ្រព្យហ្នឹងបន្ថែមទៀតបានដោយរបៀណា?

Expenses |ចំណាយ។ តើអ្នកអាចកាត់បន្ថយការចំណាយលើទ្រព្យសម្បត្តិនេះយ៉ាងដូចម្តេច? តើម្ចាស់ផ្ទះបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ទឹកដែរឬទេ? បើដូច្នេះមែនអ្នកប្រហែលជាអាចគិតប្រាក់មួយផ្នែកនៃវិក្កយបត្រទឹកពីយអ្នកជួល។ ការចំណាយសម្រាប់វិក័យប័ត្រអគ្គិសនីមានភាពត្រឹមត្រូវ?​ តើពន្ធនៃអចលនទ្រព្យត្រឹមត្រូវទេ? តើអាចកាត់បន្ថយពន្ធស្របច្បាប់ដោយរបៀបណា? វាជាដំណើរការសាមញ្ញមួយដើម្បី"ការពារ" បើពន្ធលើអចលនទ្រព្យមានកម្រិតខ្ពស់ពីអ្វីដែលវាគួរមាន។ តើការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងដូចម្តេច? តើមានវិធីដែលកាន់តែមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការគ្រប់គ្រងទេ?

Financing | ហិរញ្ញវត្ថុ។ ត្រង់ចំណុចនោះគឺមានពីរចំនុច។ ទីមួយ បើមាន ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដែលមានស្រាប់ទៅលើអចលនទ្រព្យដែលអ្នកអាចកាន់កាប់ឬសន្មតអ្នកអាចរក្សាទុកពេលវេលាល្អប្រសើរបើប្រៀបធៀបជាមួយនឹងការស្នើសុំកម្ចីថ្មី។ ជាទូទៅដំណើរការប្រកួតជម្រុះគឺមានលក្ខណៈកាន់តែសាមញ្ញនិងកាន់តែលឿន។ ដូចគ្នាដែរប្រសិនបើអ្នកលក់មានបំណងយកបំណុលខ្លះមកដាក់បន្ទុកក្នុងអចលនទ្រព្យនោះ។ ក្នុងករណីអ្នកលក់ក្លាយជា "ធនាគារ"ហើយអ្នកបង់ប្រាក់ឱ្យអ្នកលក់នូវចំនួននៃប្រាក់កម្ចីនឹងការប្រាក់បានព្រមព្រៀងគ្នា។ ទីពីរ អត្រាការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីដែលមានស្រាប់អាចតិចជាងហិរញ្ញប្បទានថ្មី។

Amenities | គ្រឿងបរិក្ខារ។ បញ្ជីផ្ទៀងផ្ទាត់ឱកាសទាំងនេះនឹងផ្តល់ឲ្យអ្នកនូវគំនិតគំរូមួយចំនួនដើម្បីពិចារណានៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ឩទាហរណ៍៖  ទោះជាយ៉ាងណាអាងហែលទឹកមួយអាចជាការបន្ថែមភាពស្រស់ស្អាត។​ តើវាត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយអ្នកជួលជាញឹកញាប់ទេ? ដោយការបន្ថែមគ្រឿងបរិក្ខារទាំងនេះដូចជា កង្ហាជាប់ពិដាន កំរាលព្រំថ្មី ប្រព័ន្ធអ៊ិនធ័រណិត ឬប្រព័ន្ធសុវត្ថិភាពអ្នកអាចបង្ហាញពីតម្លៃជួលដែលមានតម្លៃខ្ពស់របស់អ្នក។

Physical Plant | រុក្ខជាតិ។ តើអាចតុបតែងរុក្ខជាតិបន្ថែម ឬផ្លាស់ប្តូររុក្ខជាតិដើម្បីឲ្យអចលនទ្រព្យខ្លួនវាកើនគុណតម្លៃទេ? តើមានបន្ទប់សម្រាប់សាងសង់បន្ថែមសម្រាប់ជួលដែរឬទេ? តើអ្នកអាចបង្កើតឃ្លាំងសម្រាប់ជួលទេ? តើអចលនទ្រព្យអាចត្រូវបានបែងចែក (ចំណែករង) និងចំណែកមួយដែលបានលក់ចេញដាច់ដោយឡែកពីគ្នាដើម្បីយកលុយដាក់ចូលក្នុងហោប៉ៅរបស់អ្នកវិញទេ? តើអ្នកអាចផ្លាស់ប្តូររបៀបដែលអចលនទ្រព្យកំពុងប្រតិបត្តិការដើម្បីធ្វើឱ្យវាកាន់តែមានប្រសិទ្ធភាព ឧទាហរណ៍ផ្លាស់ប្តូរវាពីជួលជាលកខណៈវិស្សមកាលទៅជួលរយៈពេលវែងទេ?

  

The City | ទីក្រុង។ តើតំបន់នៃអចលនទ្រព្យមានលក្ខណះយ៉ាងដូចម្តេចដែរ? តំបន់ដែលអាច និងមិនអាចសាងសង់។ ដើម្បីយល់ដឹងពីដំណើរការបែងចែកតាមតំបន់របស់អ្នកគឺដោយតាមរយៈការចូលរួមក្នុងកិច្ចប្រជុំគណៈកម្មការផែនការមូលដ្ឋាន។ អ្នកអាចប្រែអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកបាន(ឩទាហរណ៍ ប្រែពីលក្ខណះមួយគ្រួសារទៅជាច្រើនឬពីអាគារពីរជាន់ទៅអាគារបីជាន់) ដែលអាចបើកឱកាសដើម្បីបង្កើនគុណតម្លៃ។

សូមកត់សម្គាល់ពីការផ្លាស់ប្តូរនាពេលអនាគតចំពោះផែនការមេនៃសហគមន៍។ ទីក្រុងជាច្រើនកំពុងបន្ថែមការដឹកជញ្ជូនតាមផ្លូវដែក។ ប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នកមានភាពងាយស្រួលក្នុងការដឹកជញ្ជូនសាធារណៈល្អនោះវាអាចធ្វើឱ្យទីតាំងមានភាពទាក់ទាញដល់អ្នកជួលរបស់អ្នក។ តើតំបន់នេះជាផ្នែកនៃគម្រោងកែលម្អទីក្រុងដែរឬទេ? ប្រសិនបើដូច្នេះវាអាចបន្ថែមតម្លៃយ៉ាងច្រើន។

 ប្រភពៈ លោកគ្រួ រ៉ូបឺត គីយូសាគី(How to buy your first Investment property)