តើខ្ញុំវិភាគទម្រង់ Pro Forma ដោយរបៀបណា?

តើខ្ញុំវិភាគទម្រង់ Pro Forma ដោយរបៀបណា?

ឥឡូវនេះយើងបានកំណត់លក្ខខណ្ឌមួយចំនួននៅលើទម្រង់  pro forma តោះអញ្ជឹងឈានទៅមួយជំហានបន្ទាប់ទៀត ការបកប្រែទិន្នន័យនៅក្នុង ទម្រង់  pro forma ដើម្បីកំណត់ថាតើអចលនទ្រព្យជាការវិនិយោគដ៏មានសក្តានុពលសម្រាប់អ្នក។   បន្ទាប់ពីអ្នកបានពិនិត្យទម្រង់នេះជាច្រើនដងហើយនោះដំណើរការនឹងកាន់តែងាយស្រួលនៅពេលដែលអចលនទ្រព្យជាក់លាក់ត្រូវបានលុបចេញបានយ៉ាងឆាប់រហ័ស ហើយអ្វីដែលនៅសល់ជាសក្តានុពលរបស់អ្នកជោគជ័យ។ ជំនាញរបស់អ្នកក្នុងនាមជាអ្នកវិនិយោគជាមួយវិស័យអចលនទ្រព្យកាន់តែមានភាពប្រសើរឡើងនូវអ្វីដែលអ្នកបានវិភាគ។

Location | ទីតាំង។ ទីតាំងរបស់អចលនទ្រព្យអាចជួយកំណត់បាន បើតម្លៃនេះជាឱកាសល្អឬមិនល្អ។ ជាធម្មតាតម្លៃគឺថ្លៃជាងការពិត ប៉ុន្តែចូរចងចាំ ដើម្បីគិតពីលក្ខខណ្ឌដែលទាក់ទងគ្នា ហើយជាពិសេសគឺរកមើលតំបន់ណាដែលមានតម្លៃទាបជាងទីផ្សារ។ ផងដែរនោះត្រូវដឹងថាតើតំបន់ហ្នឹងកំពុងតែរីកចំរើន ឬកំពុងស្លាប់?

Price per unit, price per square foot |តម្លៃក្នុងមួយឯកតា  ព្រមទាំងតម្លៃក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ ចំពោះអចលនទ្រព្យដែលមានចំនួនឯកតាច្រើន នោះជាការល្អ ដោយសារតែមានតួរលេខជាច្រើនដើម្បីយកមកប្រៀបធៀប។ អ្នកអាចរកអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃខ្ពស់ក្នុងមួយឯកតាៗបាន (តម្លៃដែលបែងចែកដោយចំនួនឯកតាៗ) តែបើសិនឯកតាមានទំហំធំជាងធម្មតា ដោយមានទំហំច្រើនម៉ែត្រការ៉េ នោះតម្លៃក្នុងមួយការ៉េអាចមានការប្រកួតប្រជែង។ នៅពេលដែលអ្នកកាន់តែដឹងពីតំបន់កាន់តែច្រើន នោះតួរលេខទាំងនេះនឹងក្លាយជាសូចនាករសំខាន់។

Unit mix | ស្ទូឌីយោអាចល្អនៅក្នុងទីប្រជុំជន តែអាផាតមិនដែលមានបន្ទុបគេងពីរអាចមានតម្រូវការខ្ពស់ជាង បើនៅតំបន់ជាយៗក្រុង។

Age of the property |អាយុនៃទ្រព្យ។ អចលនទ្រព្យចាស់ៗ គឺប្រឈមមុននឹងការជុសជុលនិងថែរទាំច្រើន ហើយអ្នកត្រូវរៀបចំទុនបំរុងដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាហ្នឹង។

Vacancy rate | អត្រានៃភាគរយនៃឯកាតដែលទំនេរ។ ចូរសន្មត់ពីប្រភេទខ្លះនៃអត្រានៃភាគរយនៃឯកាតដែលនៅទំនេរ។ ចូរសួរឈ្មួញកណ្តាលរបស់អ្នកពីមធ្យមភាគនៅក្នុងតំបន់។ អត្រានៃភាគរយខ្ពស់ចំពោះតំបន់ទំនេរអាចពិតជាតំណាងឲ្យឱកាសមួយបាន។ វាអាចលក់ក្នុងតម្លៃទាប ហើយបើអ្នកអាចរកឃើញវិធីក្នុងប្តូរស្ថានភាពហ្នឹង អ្នកអាចបង្កើនគុណតម្លៃនៃទ្រព្យ ហ្នឹងទទូលបានលំហូរសាច់ប្រាក់ពីវាបានផងដែរ។

Expenses | ចំណាយ។ នេះគឺជាកន្លែងដែលចំណេះដឹងនិងបទពិសោធមួយចំនួនអាចធ្វើអោយប្រសើរឡើងនូវចំណុចសំខាន់ៗរបស់អ្នក។ ការគ្រប់គ្រង់អចលនទ្រព្យមិនបានល្អនឹងធ្វើឲ្យការចំណាយមានកម្រិតខ្ពស់។

Financing terms | លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន។  អ្នកក៏អាចមានលទ្ធភាពធ្វើហិរញ្ញប្បទានតាមរយៈម្ចាស់បច្ចុប្បន្នដើម្បីចៀសវាងការទៅធនាគារដើម្បីទទួលបានប្រាក់កម្ចី។

Cash on cash return | សាច់ប្រាក់ត្រឡប់។ និយាយឲ្យងាយទៅ សាច់ប្រាក់វិលត្រឡប់វិញកាន់តែខ្ពស់កាន់តែប្រសើរ។

ដំណើរការតួរលេខ

ឥឡូវនេះវាជាពេលវេលាដើម្បីវិភាគលើអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើតួរលេខដែលមាននៅក្នុងទម្រង់ pro formaហើយ។

ដើម្បីធ្វើវាបាន ចូរប្រើប្រាស់កម្មវិធីវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់ក្រុមហ៊ុន Rich Dad។

វិភាគតួរលេខរបស់អចលនទ្រព្យ

1/​ ចូរផ្ទេរតួរលេខពីទម្រង់ pro forma ទៅReal Estate Evaluator នៃក្រុមហ៊ុន Rich Dad.

2/ធ្វើការកែតម្រូវលើតួរលេខផ្សេងៗគ្នាដើម្បីផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវសេណារីយ៉ូជាច្រើននៃអចលនទ្រព្យ។ 

ឧទាហរណ៍:

Income | ប្រាក់ចំណូល។ តើការជួលមានការប្រកួតប្រជែងដែរឬទេ? តើអ្នកអាចបង្កើនប្រាក់ឈ្នួលបានទេ?តើអ្នកអាចដំឡើងប្រាក់ឈ្នួលដល់តម្លៃប៉ុន្មាន ហើយនៅតែមានការប្រកួតប្រជែងក្នុងទីផ្សារឬ?

Vacancy | អត្រាទំនេរ។  តើអត្រាទំនេរមានភាពជាក់ស្តែងដែរឬទេ? បើវាអត្រាទំនេរក្នុងកម្រិតខ្ពស់ តើអាចធ្វើដូចម្តេចដើម្បីកាត់បន្ថយវាបាន?ប្រសិនបើអ្នកជឿជាក់ថាអត្រានេះអាចត្រូវបានកាត់បន្ថយបាន អ្នកចង់គណនាតួរលេខដោយផ្នែកអត្រាទាប បើបែបនេះមែន អ្នកចង់បង្កើនវាដើម្បីធ្វើការប្រៀបធៀប នឹងតំបន់ទំនេរនៅក្នុងតំបន់ នឹងទទួលបានភាពពិតជាក់ស្តែងមួយហើយ។

Other Income |ប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀត។ តើមានឱកាសដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណូលបន្ថែមផ្សេងទៀតពីទ្រព្យសម្បត្តិនោះទេ(ម៉ាស៊ីនបោកគក់-ល-។)?

Expenses | ចំណាយ។ នៅពេលអ្នកទទួលបានបទពិសោធន៏កាន់តែច្រើនវានឹងក្លាយជាភាពងាយស្រួលក្នុងការវាយតម្លៃចំណាយលើទ្រព្យសម្បត្តិ។ តើការចំណាយណាដែលមើលទៅដូចជាខ្ពស់ហើយមួយណាដែលមើលទៅហាក់ដូចជាទាប? ចូរធ្វើការកែតម្រូវពួកវា។

Financing |ហិរញ្ញវត្ថុ។ ដាក់តម្លៃដែលអ្នកចង់ទិញ។ តើអ្នកអាចដាក់ប្រាក់កក់ចំនួនប៉ុន្មាន?  តើលក្ខខណ្ឌនៃប្រាក់កម្ចីមានចំនួនប៉ុន្មាន រយៈពេលកម្ចីប៉ុន្មាន អត្រាការប្រាក់ប៉ុន្មាន លក់នៅតម្លៃប៉ុន្មាន?

Investment Analysis |ការវិភាគនៃវិនិយោគ។ អ្នកវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់ក្រុមហ៊ុនRich Dad (Rich Dad’s Real Estate EvaluatorTM) គណនាសាច់ប្រាក់ត្រឡប់មកវិញលើសេណារីយ៉ូហិរញ្ញវត្ថុផ្សេងៗគ្នាពីរ:  ជាមួយនឹងថ្លៃសេវាទូទាត់ដែលបានទូទាត់ដោយអ្នកទិញ ហើយជាមួយនឹងការទូទាត់សេវាកម្មប្រាក់កម្រៃរួមជាមួយចំនួនប្រាក់កម្ចី។ តើមានភាពខុសគ្នាខ្លាំងដែរឬទេ? ប្រសិនបើដូច្នេះសូមរក្សាគំនិតនេះដូចដែលអ្នករៀបចំហិរញ្ញវត្ថុ។

អ្នកនឹងឃើញថានៅពេលអ្នកផ្លាស់ប្តូរលេខណាមួយឬតួរលេខទាំងអស់ នោះការវិភាគរបស់អ្នកនឹងផ្លាស់ប្តូរផងដែរ។ នៅលើកិច្ចការអេឡិចត្រូនិចនៅលើវិបសាយ Rich Dad ជួយអោយច្បាស់ពីលំហូរសាច់ប្រាក់ និងសាច់ប្រាក់ដែលវិញត្រឡប់ដោយស្វ័យប្រវត្តិរបស់អ្នក។  ដូច្នេះចូរធ្វើការដោយផ្អែកលើកតួរលេខ បង្កើតគំនិតច្នៃប្រឌិត និងបង្កើតយុទ្ធសាស្ត្រហិរញ្ញវត្ថុដែលធ្វើអោយការវិនិយោគអាចធ្វើការឲ្យអ្នក។ ចូរធ្វើដោយក្តីរីករាយ និងរៀនពីវា!

Pro forma |ទម្រង់Pro forma។ ជារបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុមួយដែលផ្អែកលើការព្យាការណ៍ មិនមែនជាប្រាក់ចំណូល និងប្រាក់ចំណាយជាក់ស្តែងនោះទេ។

Cash on cash return | សាច់ប្រាក់ត្រឡប់មកវិញ។ តួរលេខជាភាគរយដែលកំណត់ដោយការបែងចែកនូវលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំនៃអចលនទ្រព្យដោយផ្នែកលើប្រាក់ដែលអ្នកបានធ្វើការវិនិយោគ។ (រួមទាំងប្រាក់កក់ ប្រាក់ទិញ និងថ្លៃចំណាយនៃការជុសជុលផ្សេងៗ)

Deferred maintenance | អំឡុងពេលនៃការជុសជុល។ ការចាំបាច់ក្នុងជុសជុល និងការថែរទាំចាំបាច់ដែលត្រូវបានទុកចោលដោយអ្នកលក់។

ប្រភពៈ លោកគ្រួ រ៉ូបឺត គីយូសាគី(How to buy your first Investment property)