របៀបជ្រើសរើសឱកាសល្អចេញពីឱកាសអាក្រក់

របៀបជ្រើសរើសឱកាសល្អចេញពីឱកាសអាក្រក់

នៅពេលអ្នកមើលអចលនទ្រព្យ អ្នកនឹងបង្កើតបានគំនិតជាច្រើនដោយផ្អែកលើអ្វីដែលអ្នកបានមើលឃើញ។ ប៉ុន្តែក្នុងការជ្រើសរើសឱកាសល្អចេញពីឱកាសមិនល្អ អ្នកត្រូវតែមើលឲ្យបានជ្រៅ។ គឺអ្នកត្រូវមើលលើតួរលេខ។

នៅក្នុងជំពូកនេះអ្នកនឹងរៀនពីរបៀបដើម្បីពិនិត្យឡើងវិញពីទម្រង់ pro forma ដែលជាឧបករណ៍ដ៏ល្អសម្រាប់វាយតម្លៃពីអលចនទ្រព្យក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃផលត្រឡប់ ដែលពួកវាអាចបង្កើតឲ្យនៅក្នុងការវិនិយោគរបស់អ្នក។ អ្នកនឹងមានឧទាហរណ៍មួយចំនួន និងរៀនពីរបៀបបង្កើតភាពល្អប្រសើរចំពោះសក្តានុពលនៃអចលនទ្រព្យដោយការបំពេញបញ្ជីផ្ទៀងផ្ទាត់មួយនេះ។ ហើយដើម្បីការពារ"ពិការភាពលើការវិភាគ" អ្នកនឹងរៀនពីផ្លូវកាត់ដើម្បីឆ្ពោះទៅកាន់ឱកាសមួយ។

នៅចុងបញ្ចប់ អ្នកអាចនឹងពូកែនៅលើវិថីរបស់អ្នកដើម្បីឆ្ពោះទៅកាន់ឱកាសដ៏ជោគជ័យដំបូងរបស់អ្នក!

តើទម្រង់Pro Forma ជាអ្វី?

 ទម្រង់Pro Forma គឺជាប្រភេទរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់វិនិយោគជាមួយទ្រព្យ។ ប៉ុន្តែមិនដូចនឹងរបាយការណ៍លំហូរសាច់ប្រាក់ដែលតំណាងឱ្យប្រាក់ចំណូលនិងចំណាយក្នុងពេលបច្ចុប្បន្នទេ ទម្រង់ Pro Forma នេះគឺជាការព្យាករពីការរំពឹងទុកនៃប្រាក់ចំណូលនិងការចំណាយ។ ទម្រង់Pro Formaភាគច្រើនគឺមិ​នបង្ហាញពីប្រតិបត្តិការនៃតួរលេខពិតប្រាកដទេ។

តើអ្នកទទួលបាន pro formas នៅឯណា?  សាកសួរភ្នាក់ងារដែលមានតួនាទីប្រមូលពត៏មាននៅលើទម្រង់ pro formas នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដើម្បីលក់ជូនអតិថិជនដែលមានសក្តានុពលជាច្រើន។

 អ្នកអាចសួរឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យសម្រាប់ទម្រង់ pro formas នៃប្រភេទទូទៅនៃអចលនទ្រព្យដែលអ្នកមានចំណាត់អារម្មណ៍។

អ្នកនឹងដឹងថាពួកវានឹងមានរាងនិងទំហំយ៉ាងច្រើន ប៉ុន្ដែប្រសិនបើអ្នកយល់ពីធាតុមូលដ្ឋាននោះអ្នកនឹងអាចរកព័ត៌មានតាមអ្វីអ្នកត្រូវការ។

ចូរចាំថា ទម្រង់ pro formas គឺជាការកំពុងលក់ឧបករណ៍ ហើយធម្មតាពួកវាជាការគូររូបដ៏មានសុភមង្គលមួយ(បង្ហាញពីសុខភាពនៃទ្រព្យ)។ ពួកវាអាចសន្មត់ថាការកើនឡើងនៃការជួល និងថយចុះនៃអាត្រាជួល និងការចំណាយយ៉ាងល្អផងដែរ។

តើមានអ្វីនៅក្នុងទម្រង់ Pro Forma?

និយមន័យដែលអ្នកអនុវត្តតាម នោះវានឹងជួយអ្នកឱ្យយល់អំពីព័ត៌មាននីមួយៗពីទម្រង់  Pro Forma ។ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យជាទូទៅមិនបានបង្កើតទម្រង់នេះសម្រាប់អចលនទ្រព្យជួលដែលមានលក្ខណៈមួយគ្រួសារនោះទេ។  ប៉ុន្តែដូចដែលអ្នកនឹងឃើញនៅក្នុងឧទាហរណ៍ខាងក្រោមអ្នកអាចប្រើទម្រង់ដូចគា្នសម្រាប់ប្រភេទនៃការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនីមួយៗ សូម្បីតែផ្ទះដែលមានលក្ខណៈតែមួយគ្រួសារផងដែរ។

តួរលេខ

តួរលេខនៅលើទម្រង់ pro forma នឹងប្រាប់អ្នកសម្រាប់ការពិនិត្យបន្ថែមឡើងវិញពីលក្ខណៈសម្បត្តិនៃទ្រព្យ។   ប្រសិនបើអ្នកសំរេចចិត្តបន្តអ្នកនឹងប្រើតួរលេខក្នុងទម្រង់ pro forma នេះដើម្បីប្រាក់ពីការវិភាគហិរញ្ញវត្ថុ អ្នកក៏នឹងប្រើទម្រង់នៃការវិភាគរបស់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យRich Dadបានដែរ។

ឪពុកអ្នកមានបាននិយាយថាៈ អ្នកមិនអាចប្រាប់អាគារមួយថាជាការវិនិយោគល្អឬអាក្រក់បានទេ។ អ្នកត្រូវតែមើលលើតួរលេខ ព្រោះតួរលេខអាចប្រាប់ពីរឿងរ៉ាវបាន។

តើពាក្យទាំងអស់នេះមានអត្ថន័យដូចម្តេច?

ភាគច្រើននៃចំនុចនីមួយៗដែលមាននៅក្នុងទម្រង់ pro forma គឺជាការបញ្ជាក់ពីខ្លួនវាផ្ទាល់។

Price |តម្លៃ។ រួមទាំងតម្លៃដែលអ្នកលក់បានដាក់លក់ ឬតម្លៃដែលអ្នករំពឹងថាអាចទិញបាន។

Cash on Cash Return | លំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំដោយការទូទាត់បា្រក់កក់ដែលបានកំណត់ដោយអ្នកលក់។ នៅក្នុងទម្រង់  pro forma នេះជាសូចនាករធម្មតាមួយ។

CAP Rate (capitalization rate) |  អត្រាដើមទុ ។  ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលបានទូទាត់ដោយតម្លៃទិញ ព្រមទាំងបញ្ជាក់ពីភាគរយដែរ។ CAP Rate រួមមានទាំងចំនួនបំណុលនៃតម្លៃទ្រព្យ។

Unit Mix | ជាចំនួនឯកតានៃអលចលនទ្រព្យមួយ។ ប្រភេទ Unit មានរួមទាំងស្ទូឌីយោ មានបន្ទប់គេង1និងបន្ទប់ទឹក1  មានបន្ទប់គេង2និងបន្ទប់ទឹក1-ល-។ តួលេខនៃចំនួនឯកតាជា ចំនួនម៉ែត្រការ៉េក្នុងមួយឯកតាៗ  និងការជួលប្រចាំខែ ដោយអ្នកអាចគណនាតម្លៃជួលជាការ៉េរាល់គ្រប់ឯកតានីមួយៗ។

Gross Income | ប្រាក់ចំណូលសរុបពីគ្រប់ឯកតា ទោះបីជាបានជួលឬមិនបានជួលក៏ដោយ។

Vacancy Rate | ជា ភាគរយនៃឯកាតដែលមិនបានជួល។  ប្រសិនបើចំណូលសរុបរបស់អ្នកគឺ $ 1,000 ស្មើរ100% តែមិនបានជួល10% នោះស្មើរ$100 ហើយយើងដក10%ចេញពីចំណូល។

Other Income | ប្រាក់ចំណូលផ្សេងៗទៀត។ ប្រភពចំណូលដែលបានពី ថ្លៃកន្លែងចត់ឡាន សេវាកម្មបោកគក់-ល-។

Operating Expenses | ប្រាក់ចំណាយប្រតិបត្តិការ។ គ្រប់ការចំណាយទាំងអស់របស់អចលនទ្រព្យ។

Reserves | ប្រាក់បំរុង។ ប្រាក់ត្រូវបានគេទុកសម្រាប់ជួសជុលនិងការកែលម្អលើអចលនទ្រព្យ។

Net Operating Income (NOI) | ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ។ ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសរុបតិចជាងចំណាយសរុប។

Debt Service | សេវាកម្មបំណុល។ ចំនួនទឹកប្រាក់ដើមទុននិងការប្រាក់ វាអាស្រ័យលើគោលបំណងហិរញ្ញវត្ថុនៅក្នងទម្រង់ pro forma។

Cash Flow | លំហូរសាច់ប្រាក់។ សាច់ប្រាក់ដែលនៅសល់ក្រោយពីការចំណាយ។

Assumable or Owner Financing | ហ៊ីប៉ូតែក ឬម្ចាស់ហិរញ្ញវត្ថុ។ ទាំងបរិមាណនិងលក្ខខណ្ឌនៃប្រាក់កម្ចីដែលអ្នកទិញអាចទទួលយកបានឬចំនួនបំណុលដែលអ្នកលក់មានបំណងចង់អនុវត្តដែលមានន័យថាអ្នកនឹងខ្ចីលុយពីអ្នកលក់នៅអត្រាការប្រាក់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។

ប្រភពៈ លោកគ្រួ រ៉ូបឺត គីយូសាគី(How to buy your first Investment property)